Immobilienwissen
Thema: Immobilienbewertung
Wie wird ein Immobilienwert ermittelt?
Grundsätzlich gilt auch für Immobilien: Der Absatzmarkt bestimmt den Preis. Jede Immobilie ist also so viel wert, was ein Käufer bereit ist zu zahlen. Das bedeutet natürlich nicht, dass eine Immobilie bei fehlender Nachfrage nichts wert ist. Meistens ist es ein Indiz für einen fehlkalkulierten Preis.
Der Wert einer Immobilie spielt nicht nur im Zuge eines Verkaufs eine Rolle, sondern z.B. auch bei einer Kreditvergabe, bei Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten oder bei der Anlagenbewertung eines Unternehmens.
Zur Wertermittlung werden im Bewertungsgesetz (BewG 1991) drei Verfahren beschrieben:
1. Vergleichswertverfahren
Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG): Der Verkehrswert einer Immobilie wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Die wert bestimmenden Merkmale wie z.B. Baujahr, Lage und Größe müssen hier ausreichend übereinstimmen. Geeignet ist dieses Verfahren für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
2. Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren (§ 184-188 BewG): Bei diesem Verfahren wird der Wert des Gebäudes auf Grundlage der aktuellen und zukünftigen Erträge berechnet. Es ist deshalb für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt, geeignet. Betrachtet werden hierbei Faktoren wie z.B. Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung.
3. Sachwertverfahren
Sachwertverfahren (§ 189-191 BewG): Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn keine Vergleichswerte vorliegen bzw. keine übliche Miete bestimmt werden kann. Grundlegend sind hier die bereits getätigten Investitionen. Ausgegangen wird hier von einem fiktiven Neubauwert unter Berücksichtigung wertmindernder Faktoren.
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